La superficie calpestabile e la superficie commerciale: quali sono le differenze?
La misurazione di una casa, ai fini commerciali, non è quella reale; c’è una differenza sostanziale tra la superficie commerciale di un immobile e quella calpestabile o utile.
La superficie calpestabile
Come dice il nome stesso, la superficie calpestabile di un immobile si riferisce esattamente alla superficie utile, cioè che può essere calpestata, perciò alla superficie interna dei vani utili e accessori dell’appartamento senza contare i muri interni e perimetrali.
Il calcolo della superficie calpestabile viene effettuato attraverso la misurazione del perimetro interno delle mura e delle pareti divisorie ad un’altezza di 1,50 metri dal pavimento.
Il professionista può fornire un calcolo preciso attraverso la planimetria catastale con l’utilizzo del software Cad.
La superficie commerciale
Quella che interessa se si deve vendere un immobile è la superficie commerciale ed include tutti gli elementi componenti come muri, balconi, sottotetti, cantine, giardini, posti auto, etc.
Il metodo di calcolo più utilizzato (fonte B.I.R – Borsa Immobiliare di Roma) per la superficie commerciale è eseguito secondo i seguenti parametri:
- 100% della superficie calpestabile;
- 100% della superficie dei divisori interni non portanti;
- 50% della superficie delle pareti portanti e perimetrali (in caso di immobili autonomi il 100%);
- 60% della superficie delle verande;
- Dal 25 al 50% della superficie di cantine e soffitte;
- 100% della superficie delle mansarde abitabili (per abitabile si intende avente un’altezza media di 2.70 m., con un minimo di 2.00 m., e la presenza di finestre apribili di superficie adeguata);
- Dal 25% (se non comunicante con l’appartamento) al 50% (se comunicante con l’appartamento) della superficie delle mansarde non abitabili;
- 35% della superficie di balconi e terrazzi coperti almeno su tre lati, patii e porticati;
- 25% della superficie di balconi e terrazzi scoperti;
- 15% dei giardini nel caso di appartamenti e 10% dei giardini di ville;
Le percentuali minori al 100% indicano delle specifiche correzioni dei parametri indicate dall’Agenzia delle Entrate.
Si evince che la superficie commerciale è sempre superiore a quella calpestabile, solitamente del 10-15%, inoltre è stata con il tempo, su quasi la totalità degli immobili registrati al Catasto, equiparata alla superficie catastale che si ritrova sulla visura catastale; ai fini del calcolo della Tari viene preso in considerazione l’80% della superficie catastale.
